Vastgoed in de zorg of zorgvastgoed heeft de laatste jaren ontwikkelingen doorgemaakt. De druk op vastgoed zorg is groot. Niet alleen zijn de financiering van zowel de bouw- als exploitatiekosten veranderd, maar ook de scheiding tussen wonen en zorg is door de overheid ingevoerd. Zorgaanbieders hebben daarnaast te maken met mondiger bewoners en de woonwensen die deze doelgroep heeft.
De uitdaging van zorgvastgoed
De veranderende wetten en regels heeft de bestaande huisvestingsstrategie voor zorgverleners volledig op de schop genomen. Niet alleen werden bestaande gebouwen getransformeerd en nieuwe woon- en zorgcomplexen gebouwd, er wordt ook steeds gewerkt met de sale en leaseback constructie voor gebouwen én medische apparatuur. Zorgaanbieders zoeken zelfstandig samenwerking met beleggers, projectontwikkelaars, investeringsmaatschappijen en woningcorporaties. Deze ontwikkelingen en vernieuwingen roepen vragen op en geven zorginstellingen nieuwe uitdagingen. Zo is heel wat om rekening mee te houden bij het financieren van vastgoed in de zorg. Want hoe wordt een sale en leaseback overeenkomst opgesteld en waar moet u rekening mee houden bij het doorlopen van een goedkeuringsprocedure?
Rendement zorgvastgoed
De doelstelling van investeerders in zorgvastgoed is een hoge mate van klanttevredenheid met daarbij een optimaal rendement. Investeerders die interesse hebben in zorgvastgoed hebben niet alleen ervaring binnen de vastgoedsector. Ook de belangen tussen de zorg verlenende instantie en de zorggebruikers zijn van invloed op de investering. Een van de grootste uitdagingen is het vinden van de juiste balans. De soepele samenwerking is van positieve invloed op het rendement van een investering, waardoor de kwaliteit van de zorg van hoog niveau blijft en een zorgverlener in staat is om in te spelen op een veranderende vraag. Zorginstanties die vastgoed verkopen en het terughuren, hebben een zekere visie voor ogen. Met de vrij gekomen liquide middelen wordt geïnvesteerd in medische apparatuur en kunnen andere investeringen die de continuïteit van de zorg garanderen gedaan worden.
Sale en leaseback vastgoed zorg
Sale en leaseback is een alternatieve financieringsvorm. Zorginstellingen die grote investeringen willen doen om bijvoorbeeld medische apparatuur te moderniseren, overwegen sale en leaseback regelmatig. Het is een veilige manier van financieren, zolang u zoekt naar een ervaren investeerder. Een investeerder heeft direct inkomsten en door het onderhouden en verbeteren van het pand kan de waarde gestaag stijgen. De voorwaarden die in een sale en leaseback overeenkomst worden opgenomen zijn onderhandelbaar. Investment Corporation Holland heeft veel ervaring met sale en leaseback constructies. Namens u kan over de voorwaarden onderhandeld worden. Een aanbod wordt nauwkeurig doorgerekend, zodat u kunt bepalen wat de financiële en fiscale gevolgen zijn. Om de continuïteit van de zorg te kunnen garanderen, is het noodzakelijk dat er ook in de toekomst aan de huurverplichting kan worden voldaan.
Voordelen sale en leaseback zorgvastgoed
De sale en leaseback constructie biedt zorgverleners diverse voordelen, waaronder:
- Focussen op zorgverlening. De organisatie kan zich volledig concentreren op het leveren van goede zorg, wat de exploitatie van het gebouw ten goede komt.
- Liquiditeit. De instantie beschikt over financiële middelen om het zorgaanbod te continueren, uit te breiden en te verbeteren.
- Verbetering balanspositie. Vastgoed dat wordt verkocht, staat niet langer op de balans. De balans wordt verkort, waardoor de solvabiliteit verbetert. Vrijkomende middelen kunnen eventueel gebruikt worden om het werkkapitaal te versterken of schulden af te lossen.
- Leegstandsrisico. Investeren in zorgvastgoed is voor kredietverstrekkers vaak interessant, omdat de kans op leegstand beperkt is. Een zorgverlener heeft vaak langlopende verplichtingen en sluit langdurige huurovereenkomsten af.
- Kredietlijn bij banken blijft open.
- Belegger brengt aanvullende expertise. Ervaren en gespecialiseerde investeerders nemen expertise uit het werkveld mee. Als zorgverstrekker kunt u van deze kennis gebruik maken bij het in stand houden van het zorgvastgoed.
Nadelen sale en leaseback zorgvastgoed
Niet alles aan sale en leaseback is positief. Er zijn een aantal punten die als nadelig beschouwt kunnen worden:
- Relatief duur. De sale en leasebackfinanciering is in de regel duurder dan een financiering bij de bank. Met name bij langlopende contracten waarbij de huur jaarlijks geïndexeerd wordt is sale en leaseback duur.
- Geen eigendomsrecht. Als verkopende partij verliest u het juridisch eigendom van het pand. Wanneer u aanpassingen of veranderingen aan wilt brengen, moet daar eerst toestemming voor worden gevraagd aan de investeerder.
- Verkoop kroonjuwelen. Het verkopen van het pand kan onzekerheden en vragen oproepen. De onzekerheid kan met een terugkoopoptie voorkomen worden. Om onrust binnen de organisatie te beperken is het van belang (zorg)medewerkers plannen tijdig op de hoogte te brengen van de voorgenomen verkoop.
Zorginstellingen en zorgverleners die sale en leaseback overwegen, laten zich vooraf het beste goed adviseren over de gevolgen die de constructie heeft. U gaat immers een langlopende verplichting aan met een partij die u niet kent. Een goede voorbereiding, voorkomt dat u na een aantal jaren spijt krijgt van uw beslissing of niet langer in staat bent de huurverplichting te voldoen.
Juridische bijstand vastgoed zorg
De specialisten van Investment Corporation Holland adviseren zowel ziekenhuizen als particuliere zorgverstrekkers bij vastgoed vraagstukken. Hoe ziet een bestemmingsplan eruit? Hoe verloopt een vergunningstraject bij verbouw en/of nieuwbouw? Binnen ICH is er bovendien veel ervaring met het adviseren van aannemings- en adviseursdiensten en het opstellen van diverse vastgoed overeenkomsten. De dienstverlening is er zo op gericht dat de zorgdiensten ook tijdens bepaalde werkzaamheden of veranderingen door kunnen gaan. ICH adviseert u over het verkopen en direct terughuren van zorgvastgoed. Ontstaat er gaandeweg een geschil met een bouwpartner of andere betrokken partij, wordt getracht dit minnelijk op te lossen.
Begeleiding zorgvastgoed financieren
Heeft u als zorgverlener de wens om uw zorgaanbod uit te breiden? Zoekt u manieren om de gewenste apparatuur aan te schaffen? Wilt u uw zorgvastgoed laten moderniseren? Zorginstellingen laten de kredietlijn bij een huisbank regelmatig open en zoeken alternatieve financieringsmogelijkheden. De sale en leaseback constructie komt vaak voor in de zorg. Het verkopen en terughuren van een pand creëert op eenvoudige manier ruimte om de gewenste verbeteringen of investeringen te doen. Bent u benieuwd welke investeerders een mogelijke match zijn? Neem contact op met Investment Corporation Holland. Onze medewerkers hebben jarenlange ervaring met de sale en leaseback constructie. U kunt ons telefonisch bereiken of een e-mail sturen.
Vastgoed zorg – FAQ
1. Hoe kan ik zorgvastgoed financieren?
De beste financiering is voor elke zorginstelling anders. Niet alleen het rentepercentage is belangrijk, ook de hoogte van het financieringsbedrag, de looptijd, te verstrekken zekerheden, aflossingsmogelijkheden en andere voorwaarden zijn van invloed. Stel eerst de criteria vast die voor uw organisatie belangrijk zijn en aan de hand daarvan zoekt u een passend financieringsvoorstel.
2. Wat is het Waarborgfonds voor de Zorgsector?
Het Waarborgfonds voor de Zorgsector biedt zorginstellingen de mogelijkheid om voordelige leningen af te sluiten. Het onafhankelijke WFZ garandeert investeerders de betaling van aflossing en rente.
3. Hoe kan ik zorgvastgoed via het Waarborgfonds voor de Zorgsector financieren?
De selectie is streng en zorginstellingen moeten aan strikte voorwaarden voldoen. Het WFZ beoordeelt of een instelling alles op orde heeft en dit in de toekomst ook in orde kan houden. Punten van aandacht zijn de exploitatieontwikkeling, de juridische structuur en de eigen vermogenspositie. Jaarlijks vindt herbeoordeling plaats, alleen zo komen financiële problemen op tijd aan het licht en kan het WFZ optreden.
4. Kunnen particuliere beleggers in zorgvastgoed investeren?
Ja, dat kan. Beleggen of investeren in zorgvastgoed heeft voor particuliere beleggers interessante voordelen. Zorgvastgoed is niet of nauwelijks gevoelig voor economische trends en de meeste zorginstellingen sluiten huurovereenkomsten voor lange termijn af. Demografisch gezien neemt de vraag naar zorgvastgoed de komende jaren toe.
5. Is sale en leaseback gebruikelijk bij zorgvastgoed?
Sale en leaseback is wereldwijd een veel toegepaste financieringsvorm als het gaat om zorgvastgoed. Zowel voor zorginstellingen als investeerders is het een interessante constructie. Als investeerder ontvangt u direct inkomsten uit de huur, zorginstellingen zijn solide huurders.
6. Kan ik een zorgcomplex bezichtigen, voordat ik investeer?
Een bezichtiging geeft u een beeld van het functioneren van de zorginstelling. De bezichtiging doet u zelfstandig of met een adviseur. Niet alleen het pand zelf is belangrijk, ook de financiële gegevens zijn van invloed op het toekomstige rendement. Laat de jaarstukken controleren en doe onderzoek naar het dagelijkse reilen en zeilen bij de zorginstelling.
7. Wat is het verschil tussen een banklening en het aantrekken van een investeerder?
Banken verstrekken bedrijfsleningen mondjesmaat. Zorginstellingen hebben vaak behoefte aan grotere investeringsbedragen. Om de lijn bij de bank open te houden, gaat de voorkeur uit naar externe investeerders. Afhankelijk van de financieringsvorm kan de zorginstelling de gewenste investeringen doen. Externe kredietverstrekkers kijken op een andere manier naar de toekomstplannen en exploitatierekening dan dat een bank doet.
8. Is investeren in zorgvastgoed rendabel?
De vraag naar zorg stijgt al jaren. Het aantal zorginstellingen, klein en groot, is de afgelopen jaren sterk verminderd. Naar verwachting zal in de komende jaren het aantal nieuwe, kleinschalige en gespecialiseerde zorginstellingen toenemen.
9. Is investeren in buitenlands zorgvastgoed mogelijk?
Investeren kan ook in buitenlands zorgvastgoed. Bij buitenlandse projecten is het zorg om uzelf te overtuigen van het mogelijke rendement. Neem samen met een adviseur of expert de cijfers en achtergrond informatie door. Voelt een investeringsvoorstel niet goed? Investeer niet, maar kijk naar andere mogelijkheden.
10. Krijg ik tussentijds informatie over de ontwikkeling van de zorginstelling?
Als investeerder bent u doorgaans niet betrokken bij de dagelijkse gang van zaken binnen de zorginstelling. Het is wel zo dat een zorgverlener advies kan vragen bij het doen van een investering en/of het verbouwen van het pand.
11. Wat is het voordeel van sale en leaseback bij zorgvastgoed?
De voordelen voor de zorginstellingen zijn dat er liquide middelen beschikbaar komen om investeringen te doen. De balans positie verbetert en de instelling blijft op het oude, vertrouwde adres actief. Investeerders hebben directe huurinkomsten. Zorginstellingen zijn solide huurders. Het pand wordt op de juiste manier gebruikt, waardoor de waardevermeerdering in de toekomst extra rendement oplevert.
12. Wat gebeurt er als een zorginstelling niet aan de huurverplichting voldoet?
In de huurovereenkomst staat vermeldt wat de gevolgen zijn als er niet aan de afspraken wordt voldaan. Het gebeurt zelden dat zorginstellingen niet aan de huurverplichting voldoen. In gesprek blijven is belangrijk. Heeft u een vastgoedbeheerder aangesteld? Deze kan zowel het administratief als technisch beheer van het pand namens u uitvoeren. Het contact met de huurder verloopt dan via de beheerder. Deze kan gelijk inspringen in geval een huurbetaling te laat is en/of als er andere zaken zijn die bijsturing nodig hebben.
13. Wat is de looptijd van een investering in zorgvastgoed?
De looptijd en duur van uw investering varieert. In geval van sale en leaseback gaat het om een langere termijn. Aan het einde van de huurperiode heeft de zorginstelling de mogelijkheid om het pand voor een symbolisch bedrag terug te kopen.