Bestaande wet- en regelgeving op het gebied van vastgoed dateert sinds de jaren 70 van de vorige eeuw. Met de introductie van vastgoed nieuwe regels verandert er behoorlijk wat op het gebied van onder andere de overdrachtsbelasting. Dit houdt voornamelijk in dat kleine, particuliere beleggers in vastgoed het minder makkelijk krijgen. Daarnaast kondigen overheden ook vastgoed nieuwe regels aan ter bescherming van zowel kopers als huurders. Wonen moet met of dankzij de nieuwe regels betaalbaar gehouden worden.
Duur doorverhuren tegengaan
Om het duur doorverhuren van nieuwe of getransformeerde woningen tegen te gaan en te beperken neemt een toenemend aantal Nederlandse gemeenten maatregelen. In enkele gevallen betekent dat, dat deze woningen of appartementen alleen door de koper bewoond mogen worden. De toenemende krapte op de woningmarkt noopt tot het nemen van vergaande maatregelen, zodat mensen die zelfstandig op zijn naar een woning meer kansen te geven. Deze maatregel is alleen van toepassing voor woningen die nieuw gebouwd worden en woningen die ontstaan door de transformatie van onder andere kantoorgebouwen. Met name voor grotere vastgoedondernemers en investeerders zijn betekenen deze maatregelen extra kosten.
Vastgoed nieuwe regels veranderingen
Met ingang vanaf 1 januari 2021 zijn nieuwe regels ingegaan die van toepassing zijn op onder andere de overdrachtsbelasting en zaken als de hoogte van hypotheekbedrag en de hypotheekrenteaftrek. Wat houden deze vastgoed nieuwe regels exact in?
- Overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting kan zowel stijgen als dalen. Kopers met een leeftijd tussen 18 en 35 betalen éénmalig geen overdrachtsbelasting. Aanvullend is bepaald dat de woning niet duurder is dan € 400.000. Koopt u een woning met verhuur als achterliggende gedachte dan betaalt u 8% overdrachtsbelasting. Kopers vanaf 35 jaar betalen 2% overdrachtsbelasting, mits ze zelf in de aangekochte woning wonen.
- Hogere lening. Het maximale leenbedrag gaat voor de meeste inkomensgroepen ligt omhoog. Zo telt het tweede inkomen, in geval van tweeverdieners, vanaf nu voor 90% mee, terwijl dit voorheen nog 80% was.
- Lenen voor energiebesparende maatregelen. Het is mogelijk om geld te lenen dat u investeert in vormen van energiebesparing. De voorwaarden die hiervoor van toepassing zijn, zijn onder andere dat het bedrag waarmee u bespaard op energierekening hoger is dan het extra hypotheekbedrag. Hypotheekverstrekkers hanteren ook een minimum bruto jaarinkomen.
- Nationale Hypotheek Garantie. In 2021 bedraagt de maximale koopprijs voor een hypotheek met NHG € 325.000. Het is bovendien mogelijk om tot € 19.500 energiebesparende aanpassingen mee te financieren. Kosten van de NHG blijven gelijk, u betaalt 0,7% over het geleende bedrag.
Andere nieuwe of gewijzigde regels hebben onder andere betrekking op het schrappen van de verplichte overlijdensrisicoverzekering in geval van NHG. Dat neemt niet weg dat het afsluiten van zo’n verzekering in veel gevallen wenselijk is. Daarnaast is een restschuld niet meer aftrekbaar en wordt de maximale hypotheekrenteaftrek afgebouwd. Kopers niet ouder dan 40 jaar, mogen eenmalig een schenking ontvangen van ouders die bedoeld is voor het aflossen van een hypotheek of het aankopen van een woning. Een financieel adviseur informeert u over de veranderde regels en hoe deze op uw situatie van invloed zijn.
Invloed veranderde regels op de woningmarkt
Het aanpassen van bestaande wet- en regelgeving is bedoeld om in te spelen op de problematiek van alledag. Regels die nog uit de vorige eeuw dateren, zijn vaak achterhaald en bieden onvoldoende mogelijkheden om flexibel toegepast en gehanteerd te worden. Met het aanpassen van de regelgeving op de vastgoedsector wordt getracht de woningmarkt toegankelijker te maken voor (ver)kopers en (ver)huurders uit de diverse inkomensgroepen. De overspannenheid van de Nederlandse woningmarkt is ook aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders. De afgelopen jaren is een toenemend aantal woningen, appartementen, wooncomplexen en bedrijfs onroerend goed in buitenlandse handen gekomen. De huurprijzen zijn daarmee tot ongekende hoogte gestegen en singles of starters zijn noodgedwongen om bij ouders, vrienden of bekenden ‘in te trekken’. Door de verplichting van eigen bewoning in te stellen wordt het makkelijker om een nieuwbouw woning of een getransformeerde woning te kopen. Gewijzigde regels zijn ook op fiscaal vlak van invloed op uw situatie en de kosten die u betaald bij het aankopen van vastgoed.
Toepassen nieuwe vastgoed regels
De regels worden door hypotheekverstrekkers, notarissen en andere overheidsinstanties toegepast. Laat u niet verrassen door percentages die anders zijn dan verwacht. Zowel de financiële en vastgoed adviseurs van Investment Corporation Holland informeren u over de manier waarop de nieuwe regels toegepast worden en welke financiële en fiscale gevolgen dit heeft. Onze adviseurs bekijken uw situatie en gaan samen met u of namens u aan de slag om een en ander in beeld te brengen. Zo kan gezocht worden naar het soort vastgoed van uw voorkeur en de wijze waarop u uw investering kunt laten renderen. Particuliere beleggers die hun vastgoedportefeuille opbouwen en uitbreiden hebben te maken met andere belastingregels dan wanneer vastgoed wordt gekocht als privéwoning. Samen met een financieel adviseur bespreekt u de fiscale gevolgen en hoe deze van invloed zijn op uw jaarlijkse belastingaangifte.
Advies en informatie
Vaak wordt gezien dat mensen niet of onvoldoende op de hoogte zijn van bepaalde voorwaarden, wetten en regels die op vastgoed en bezit van toepassing zijn. Weten waar u aan toe bent, is vaak net zo prettig. Genieten van uw nieuwe woning zonder dat u zich druk moet maken over belastingaanslagen of de manier waarop u een verbouwing kunt meefinancieren. Door uzelf vroegtijdig te laten adviseren over de financiële en/of fiscale gevolgen van het aankopen van vastgoed, kunt u problemen en onaangename verrassingen voorkomen. Ondanks dat niemand graag belasting betaald is het prettig om te weten met welk belastingpercentage u rekening moet houden bij onder meer de overdrachtsbelasting. Er zit een groot verschil tussen 2% of 8%. Boetebedragen verhogen de bijkomende kosten nog meer. Neem de tijd om u voor te bereiden. Een adviesgesprek bij een vastgoed en/of financieel adviseur geeft niet alleen een beter inzicht in de kosten, u krijgt daarnaast meer informatie over eventuele verhuurmogelijkheden, vastgoedbeheer en financieringsmogelijkheden. Onze adviseurs beschikken over een uitgebreid netwerk van zaken relaties, vastgoedbeheerders, makelaars, leasemaatschappijen en kredietverstrekkers. Wilt u weten hoe de nieuwe vastgoed regels op u van toepassing? Maak een afspraak voor een adviesgesprek.
Vastgoed nieuwe regels – FAQ
1. Wat zijn de belangrijkste aanpassingen ten aanzien van vastgoed?
Starters op de woningmarkt betalen vanaf 1 januari 2021, als ze aan de voorwaarden voldoen, geen overdrachtsbelasting meer. Investeerders en beleggers krijgen daarentegen te maken met een stijging van de overdrachtsbelasting naar 8%.
2. Wie komt in aanmerking voor een startersvrijstelling?
Meerderjarigen tot 35 jaar die voor het eerst een woning kopen waar ze zelf in gaan wonen, komen voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting in aanmerking. Wanneer het niet uw eerste koopwoning betreft, komt u als jonge doorstromer voor de vrijstelling in aanmerking. Nieuw is dat vanaf 1 april 2021 de startersvrijstelling is beperkt tot woningen met een maximale waarde van € 400.000. Bij een hogere waarde betaalt u 2% overdrachtsbelasting.
3. Wat is de hoogte van de overdrachtsbelasting voor doorstromers?
Wanneer u ouder bent dan 35 jaar dan is de vrijstelling niet van toepassing. Gaat u zelf in de woning wonen dan is het tarief van 2% van toepassing. U moet een schriftelijke verklaring geven dat u het vastgoed zelf bewoont. Als u in het verleden een woning heeft gekocht en daarbij gebruik heeft gemaakt van de startersvrijstelling, dan betaalt u als u gaat verhuizen naar een nieuwe woning eveneens 2% overdrachtsbelasting.
4. Wat houdt een schriftelijke verklaring in?
Om voor de startersvrijstelling en het tarief van 2% in aanmerking te komen, moet u als koper een schriftelijke verklaring invullen en ondertekenen. De verklaring kan gedownload worden van de Belastingdienst website. De schriftelijke verklaring moet door de notaris aan de akte gehecht worden. In de akte wordt melding gemaakt van de bijgevoegde verklaring.
5. Wie betaald 8% overdrachtsbelasting?
Koopt u vastgoed dat niet residentieel is, dan betaald u daar 8% overdrachtsbelasting over. Dit geldt ook voor beleggers die verhuurvastgoed kopen, ook zij betalen het tarief van 8%. Ouders die vastgoed kopen voor een kind en die niet zelf in de woning gaan wonen, betalen eveneens 8% overdrachtsbelasting.
6. Ben ik verplicht een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten voor NHG?
Nee, sinds 1 januari 2020 is het niet langer verplicht om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten om aanspraak te maken op de Nationale Hypotheek Garantie. Dat neemt niet weg dat veel financieel adviseurs het advies geven om deze verzekering toch af te sluiten.
7. Wat is de hoogte van het bedrag van de Nationale Hypotheek Garantie?
Als u een in 2021 een hypotheek met NHG afsluit, mag de maximale koopprijs € 325.000 bedragen. Het is toegestaan om een bedrag van € 19.500 mee te financieren om energiebesparende en duurzame verbeteringen aan de woning te doen. U betaalt 0,7% van het hypotheekbedrag als kosten van de NHG.
8. Mag ik de restschuld aftrekken?
Deze regel is vanaf januari 2018 gewijzigd. Niemand heeft nog langer recht om de rente van een restschuld af te trekken, nadat een woning met verlies is verkocht.
9. Welk bedrag mag ik belastingvrij schenken voor een eigen huis?
Het is mogelijk om eenmalig een bedrag van € 105.302 te schenken. Dit bedrag mag uitsluitend gebruikt worden om een huis aan te kopen, of om een hypotheek af te lossen. Overigens is dit alleen van toepassing voor mensen die jonger zijn dan 40 jaar.
10. Welke subsidies kan ik aanvragen bij het verduurzamen van vastgoed?
De landelijke en plaatselijke overheid stellen beiden subsidies beschikbaar. Subsidies voor het verduurzamen en/of isoleren van vastgoed zijn een bepaalde tijd beschikbaar en/of hebben een maximum bedrag. Een vastgoed adviseur kan helpen bij het onderzoeken van de subsidiemogelijkheden en het aanvragen hiervan.
11. Is hypotheekrenteaftrek aan een maximum gebonden?
De hypotheekrenteaftrek is jaren een punt van discussie. De overheid heeft besloten het aftrekpercentage de komende jaren versneld af te bouwen. In 2021 bedraagt het maximale aftrekpercentage 43%. Dit percentage moet in 2023 op nog maar 37,05% uitkomen.
12. Mag ik mijn huis zomaar verhuren?
Hypotheekverstrekkers gaan hier niet altijd zomaar mee akkoord. Vaak moet u aan bepaalde voorwaarden voldoen. Lees dit goed na en/of vraag advies aan een vastgoed expert. Daarmee voorkomt u problemen en eventuele boetes en/of rechtszaken.
13. Hoe vaak worden de vastgoed regels gewijzigd?
Bestaande wet- en regelgeving is meestal meerdere jaren van kracht. Met het verstrijken van de tijd en economische en sociale ontwikkelingen kunnen het samenstellen van nieuwe regels noodzakelijk maken.
14. Zijn de regels van toepassing op bestaande hypotheken?
Dat hangt van de hypotheek voorwaarden af. Er zit veel verschil tussen hypothecaire leningen die in het verleden zijn afgesloten. Wanneer de regels wijzigen en dat betrekking heeft op uw hypotheek, zal een hypotheekverstrekker hierover met u communiceren.