Is het fiscaal aantrekkelijk om vastgoed in stichting onder te brengen? Zowel particuliere als zakelijke investeerders stellen zichzelf vroeg of laat of het de moeite loont om vastgoed in een stichting onder te brengen. Het gebruik van een stichting om op belastingen te besparen, het klinkt voor vastgoed beleggers aantrekkelijk. Maar komt u in aanmerking voor fiscale voordelen als u vastgoed in stichting onderbrengt?
Stichting oprichten met notariële akte
Een stichting wordt opgericht bij notariële akte. Een stichting kent geen leden en streeft een bepaald doel na, zoals het beheren van vastgoed, of het in stand houden van een monumentaal pand. De stichting heeft een bestuur en inkomsten bestaan doorgaans uit overheidssubsidies en schenkingen. De wet- en regelgeving stelt dat het doel van een stichting niet mag zijn het overmaken van geld naar anderen of uzelf. Dat betekent dat uw geld vast zit in de stichting. Deze gelden mogen enkele besteed worden aan sociale of ideële doelen. Fiscale vrijstellingen zijn pas mogelijk als de Belastingdienst de stichting ziet als ANBI of SBBI instelling. Het vermogen van particuliere vastgoedbezitters en beleggers kan door de Belastingdienst worden aangemerkt als zogenaamd afgezonderd particulier vermogen, APV. Vaak gaat het om familiekapitaal. Onder een APV vallen onder andere:
- Familie stichtingen.
- Privé foundations.
- Nederlandse particuliere stichtingen.
De belangrijkste kenmerken van afgezonderd particulier vermogen is dat ze een particulier belang dienen van een familie of een beperkte groep personen. Een APV heeft doorgaans geen algemeen nut en/of sociaal belang. De wet kent uitgebreide en strikte regelingen voor een APV. Het merendeel van deze regelingen is erop gericht te voorkomen dat u fiscaal voordeel behaalt. Dat houdt onder meer in dat:
- Het vermogen dat door u in de stichting wordt ingebracht, wordt met het oog op de inkomstenbelasting aan u toegerekend.
- In geval van overlijden worden de erfgenomen geacht het ingebrachte vermogen te erven. Daarover wordt mogelijk erfbelasting in rekening gebracht.
- Wanneer de stichting een uitkering doet, dan kan eventueel schenkbelasting gerekend worden.
De regeling van afgezonderd particulier vermogen is complex en ingewikkeld. Specialistische hulp van een expert is raadzaam, ook voor de eventuele fiscale gevolgen voor uw familie in de toekomst. APV is niet altijd een aantrekkelijke optie.
Waarom vastgoed in stichting onderbrengen?
Verschillende soorten mensen overwegen het oprichten van een stichting om vastgoed in onder te brengen. Grondeigenaren en bezitters van commercieel en residentieel vastgoed willen zeker zijn dat het bezit binnen een familie blijft en op deze manier van generatie op generatie overgaat. Het beheer van het vastgoed ligt bij de stichting die daarvoor is opgericht. De stichting wordt gebruikt om de zeggenschap te regelen, met name bij familiebedrijven komt dit regelmatig voor. Een stichting houdt het ingebrachte vermogen bij elkaar. Zeker bij vastgoed waarvan het bedoeling is dat het binnen de familie blijft kan dit na een aantal overlijdens ingewikkelde situaties opleveren. Dit is bij vastgoed dat is onder gebracht in een stichting niet het geval. De stichting is en blijft de enige eigenaar, dat de aandelen of certificaten in het bezit zijn van meerdere familieleden, maakt niet uit.
Certificeren om vastgoed in stichting onder te brengen
Om vastgoed in een stichting onder te brengen is certificeren belangrijk. Door het certificeren van onroerend goed wordt een scheiding gemaakt tussen de zeggenschap en het financieel belang. Bij certificering draagt u als eigenaar het onroerend goed over aan een Stichting Administratiekantoor, ook wel bekend als STAK. Als tegenprestatie ontvangt u certificaten die de economische waarde van het vastgoed vertegenwoordigen. In de administratievoorwaarden wordt de verhouding tussen de certificaathouders en de STAK vastgelegd en omschreven. Het bestuur van de stichting heeft zeggenschap over het zogenaamde gecertificeerde vermogen. Bovendien beheert de stichting het vermogen en de opbrengsten die het vermogen oplevert waaronder rente, rendement, winst en huurinkomsten. Deze worden door de stichting uitgekeerd aan de certificaathouders. Zo is de stichting eigenaar van het vermogen, maar is er geen economisch belang voor de stichting. Voor het certificeren van het vermogen worden administratieve voorwaarden opgesteld. Dit kan door de notaris worden gedaan. In de voorwaarden staan onder andere de gemaakte afspraken tussen de certificaathouders en de stichting. In de voorwaarden wordt daarnaast vermeld of en hoe een certificaathouder de ontvangen certificaten mag verkopen of juist niet. Het certificeren van een vermogen is een veel toegepaste manier voor het regelen van bedrijfsopvolging of het laten delen van werknemers in de winst van een onderneming. Voordelen van het certificeren van onroerend goed:
- Onder brenging van vastgoed in stichting administratie kantoor voorkomt versnippering en zorgt voor continuïteit.
- Gunstig wanneer u op termijn een gedeelte of het volledige vastgoed over wilt dragen aan de volgende generatie, maar niet gelijk de zeggenschap uit handen wilt geven.
- Door tijdig een opvolgend bestuur te benoemen is de continuïteit verzekerd.
- Certificeren kan ook interessant zijn bij het anonimiseren van uw vermogen. Gegevens van vastgoed bezitters zijn in het kadaster terug te vinden. Nadat het vastgoed is onder gebracht in een stichting, wordt de stichting als eigenaar in het kadaster vermeld.
Overdrachtsbelasting is verschuldigd als u onroerend goed tijdens leven laat certificeren. U kunt dubbele heffing voorkomen door de STAK vastgoed te laten kopen. Ook in geval van overlijden kan het vastgoed, testamentair vastgelegd, in een STAK worden ondergebracht, waarna uw erfgenamen certificaten ontvangen. In het laatste geval is wordt geen overdrachtsbelasting geheven.
Meer weten over het onderbrengen van vastgoed in een stichting
Heeft u vastgoed in uw bezit en wilt u dat uw bezit ook in de toekomst binnen de familie blijft? Het kan om meerdere redenen interessant zijn om onroerend goed in een stichting onder te brengen. Laat uzelf adviseren over certificeren van vastgoed en het onderbrengen in een stichting. De vastgoed professionals van Investment Corporation Holland zijn u hierbij graag van dienst. Binnen de onderneming is een uitgebreid netwerk van financiële dienstverleners, vastgoedfondsen, projectontwikkelaars, accountancy diensten en makelaars. De adviseurs kunnen u laten zien hoe de stichting uw vastgoed beheert, terwijl u van directe inkomsten zoals huur en rendement profiteert. Benieuwd naar de mogelijkheden? Een afspraak maakt u telefonisch, maar u kunt ook het contactformulier invullen.