Als eigenaar en/of vastgoedbeheer heeft u dagelijks te maken met de vastgoed wetgeving. Een complex web bestaande uit diverse wetten en regels, maken het bezitten of beheren van vastgoed niet altijd even eenvoudig. Regels die betrekking hebben op de brandveiligheid van een pand, maar ook legionella preventie, de aanwezigheid van asbest en de keuring van verschillende installaties dienen op praktische wijze toegepast en up-to-date gehouden te worden.
Vastgoed wetgeving bestaat uit een veelheid aan regels
De wet- en regelgeving waar vastgoed aan moet voldoen is uitgebreid te noemen. Regels die betrekking hebben op de brandveiligheid en legionella preventie zijn goed bekend. Minder bekend zijn de regels rondom de begroting en verantwoording, BBV, de Omgevingswet die betrekking heeft op de ruimtelijke ordening en de Wet Informatie-Uitwisseling Ondergrondse Netten klinken al minder bekend. Tel daarnaast het bouwbesluit, de AVG en de Wet Markt en Overheid daarbij op en het duizelt menig vastgoedeigenaar als snel van de wetten en regels. Sertum, het Instituut voor Onderhoudsdeskundigen Vastgoed, houdt de wetten en regels overzichtelijk en heeft tot doel het verbeteren van het niveau van vastgoedonderhoud zowel als het technisch beheer.
Verplichtingen vastgoedbeheer
Vastgoed eigenaren of beheerders hebben niet alleen met de wettelijke regelgeving te maken. Bepaalde organisaties hanteren bijkomende regels die zowel op de volledige als gedeeltelijke vastgoedportefeuille van invloed kunnen zijn. Voorbeelden hiervan zijn ISO certificeringen en regelgeving op het gebied van duurzaamheid. Deze verplichtingen worden vastgelegd, waardoor u als vastgoedeigenaar of beheerder een overzichtelijk totaalbeeld heeft van de conformiteit van zowel individuele panden als de status van uw volledige portefeuille. Met dit totaalbeeld bent u in staat om tijdig actie te ondernemen en aan de veranderende wet- en regelgeving te blijven voldoen.
Conformiteit vastgoed wetgeving
Als verhuurder of vastgoedbeheerder wilt u graag een actueel inzicht hebben in de geldende wetten en regels, maar ook aanpassingen, wijzigingen of toevoegingen ziet u graag overzichtelijk weergegeven. Indien gevraagd is het van belang om de noodzakelijke rapportages te kunnen overleggen aan de verschillende toezichthoudende instanties. U kunt hiervoor een register behouden, waarin de verschillende verplichtingen en naleving hiervan worden vastgelegd. Om zo’n register bij te houden kunt u gebruik maken van de standaard gegevensstructuur waarin de verschillende vereisten zijn opgenomen. Dit houdt het geheel overzichtelijker, waardoor uw werkzaamheden verlicht worden.
Krijg uw vastgoed op orde
Niet alleen de binnenzijde van een pand is aan onderhoud onderhavig. Installaties die in een gebouw aanwezig zijn en die het algemeen nut dienen moeten periodiek gekeurd worden. De frequentie waarin deze keuringen verplicht zijn, verschilt per onderdeel. Heeft het gebouw dat u bezit en verhuurd een lift? Het is wettelijk verplicht om deze eens in de 18 maanden te laten keuren. Voor brandmelders is deze verplichting zelfs jaarlijks. Afzonderlijke keuringsinstanties kunnen vaak nog onderscheidende richtlijnen hanteren. Krijg uw vastgoed met een paar praktische stappen op orde:
- Wet- en regelgeving in kaart brengen die specifiek op uw soort en type vastgoed van toepassing is.
- Verzamel recente rapportages en documenten. Zo ziet u op snelle manier hoe het vastgoed ervoor staat.
- Maak een schematisch overzicht van verplichte keuringen.
- Stel geen onderhoudsbeurt of keuring over.
Doorlopende tijdlijn
Het voldoen aan wet- en regelgeving op het gebied van vastgoed is niet eenmalig. Het pand dat u in bezit heeft dient blijvend aan de regels te voldoen. Dit vraagt niet alleen om een gestructureerde, overzichtelijke planning. U moet bovendien rekening houden met terugkerende inspecties, audits en onderhoudswerkzaamheden. Met name aan het onderhoud zijn kosten verbonden, die u graag overzichtelijk heeft. Om dit op vlotte manier te laten verlopen, kunt u gebruik maken van een meerjarig onderhoudsplan. Met een meerjarig onderhoudsplan wordt in beeld gebracht waar en wanneer onderhoud plaats moet vinden en wat de kosten hiervan zijn. U wordt op deze manier in staat gesteld om planmatig onderhoud tijdig in de plannen en uw pand in optimale staat van onderhoud te houden.
- U heeft in één oogopslag zicht in de staat van onderhoud van een pand.
- De kosten en planning worden overzichtelijk geformuleerd.
- Het is mogelijk om diverse onderhoud scenario’s naast elkaar te leggen.
Aansprakelijkheid vastgoedeigenaar
Als vastgoedeigenaar bent u niet alleen verantwoordelijk voor het voldoen aan de wet- en regelgeving, u bent bovendien aansprakelijk op het moment dat er iets gebeurt in het pand. Voldoet u op dat moment niet aan de wet- en regelgeving, dan kunt u daardoor in grote problemen komen. Bent u er zeker van dat u alles heeft geregeld ten aanzien van onder andere de aansprakelijkheid? Het gebeurt geregeld dat vastgoedeigenaren niet of onvoldoende op de hoogte zijn van de wet- en regelgeving, waardoor onnodige risico’s worden genomen. Heeft u de belangrijke zaken geregeld of kunt u raad en advies gebruiken? Het kan nooit kwaad om uw verplichtingen te laten controleren door een vastgoed expert. Gericht advies is vaak vele malen goedkoper dan iets op z’n beloop laten en geconfronteerd worden met een forse schadeclaim als gevolg van uw aansprakelijkheid.
Advies beheer vastgoed en onderhoud
Voldoen aan wetten en regels zorgt ervoor dat u tevreden huurders hebt en dat u kunt rekenen op regelmatige huurinkomsten. Vastgoedverhuurders die niet aan de wettelijke vereisten en eventueel bijkomende verplichtingen voldoen, kunnen na een aantal waarschuwingen beboet worden. Om hoge kosten en een slechte reputatie te voorkomen, kunt u overwegen om het vastgoedbeheer en het onderhoud uit te besteden. Een vastgoedbeheerder regelt, in overleg met u, het periodiek onderhoud en zorgt ervoor dat de wet- en regelgeving op de juiste manier wordt toegepast zonder dat u zich daarbij zorgen hoeft te maken over de aansprakelijkheid.
Voldoet u aan alle wetten en regels op het gebied van vastgoed? Bent u niet zeker of en wanneer uw installaties gekeurd moeten worden? Vraag advies aan Investment Corporation Holland. Onze medewerkers nemen samen met u de wettelijke verplichtingen door en kijken of en wat er verbeterd kan worden. Denkt u na over het uitbesteden van het beheer van uw vastgoed? Ook daarin zijn we u graag van dienst. Maak een afspraak voor een vrijblijvend adviesgesprek en ervaar zelf wat ICH voor u kan betekenen.
Vastgoed wetgeving – FAQ
1. Is er wet- en regelgeving over vastgoed?
Ja, zowel bestaande als nieuwbouw is aan wet- en regelgeving onderhavig. De wetsgebieden zijn divers en hebben onder meer betrekking op veiligheid, energieverbruik, duurzaamheid en klimaatneutraalheid.
2. Heb ik als verhuurder te maken met vastgoed wetgeving?
Ja, zowel vastgoed portefeuilles die bestaan uit residentieel vastgoed als kantoor- en/of bedrijfspanden moeten voldoen aan de actuele wet- en regelgeving voor gebouwen. Veiligheid speelt daarin een grote rol. Als vastgoedeigenaar of verhuurder is het nodig om inzage te hebben in de wetten en regels die voor u gelden. Eventueel kan een vastgoedbeheerder u daarbij helpen.
3. Wat houdt de wet toegankelijkheid openbare gebouwen in?
Openbare gebouwen moeten voldoen aan de wet toegankelijkheid voor openbare gebouwen. Deze gebouwen moeten voor iedereen toegankelijk zijn, ook voor mensen met een handicap. Een openbaar gebouw dat hier niet aan voldoet en hier geen rekening mee houdt, kan uiteindelijk beboet worden.
4. Wat is huurbescherming?
Verhuurders van residentieel vastgoed hebben te maken met huurbescherming die van toepassing is op de huurder van een woning of appartement. Dit betekent dat u als verhuurder niet zomaar een huurder uit de woning kan of mag zetten. Net zoals een huurder heeft u als verhuurder te maken met de wettelijk vastgelegde opzegtermijn. De regels hiervoor zijn opgenomen in de huurovereenkomst.
5. Waar moet een huurovereenkomst aan voldoen?
Woningverhuurders werken vaak met standaard huurcontracten. In deze overeenkomst moeten belangrijke gegevens en aspecten opgenomen zijn. Dit zijn onder meer de NAW gegevens van de verhuurder en huurder, plus de gegevens van het pand. In het huurcontract zijn de huur- en servicekosten vermeld. Ook uitleg over de servicekosten worden omschreven. Vergeet de borg niet te vermelden, net zoals de betaaltermijn en betaalwijze. Andere zaken die in de overeenkomst zijn opgenomen zijn de ingangs- en einddatum en de wettelijke opzegtermijn. Een geldige huurovereenkomst moet zowel door de huurder als verhuurder ondertekent worden.
6. Kan ik aanvullende paragrafen in het huurcontract opnemen?
Ja. Ondanks dat er veel wetten en regels zijn, is en blijft het pand dat u verhuurd uw eigendom. Zo kunt u in de huurovereenkomst paragrafen opnemen over schoonmaak, huisdieren, onderhoud, servicediensten en aanpassingen in en om de woning. Belangrijk is de paraaf die omschrijft hoe de woning wordt opgeleverd als de huur wordt beëindigd en de huurder vertrekt.
7. Wat is de opzegtermijn?
Wettelijk is een opzegtermijn van minimaal 3 maanden van toepassing. Daar komt een maand bij voor elk jaar dat een huurder de woning heeft gehuurd, dit met een maximum van 3. Ook wanneer een contract voor bepaalde tijd is afgesloten, is deze opzegtermijn van toepassing. In uitzonderlijke omstandigheden kan een overeenkomst tussentijds opgezegd worden. Dit moet schriftelijk gebeuren. Als huurder heeft u 6 weken de tijd om schriftelijk te laten weten of de opzegging wordt geaccepteerd.
8. Met welke regels heb ik te maken bij het (ver)bouwen van vastgoed?
(Ver)bouwen is aan bouwregels verbonden. Deze regels hebben onder meer betrekking op de veiligheid, de omgeving, de gezondheid en de buren. Naast het bouwbesluit heeft u te maken met het bestemmingsplan, de welstandseisen, bouwverordeningen en burenrecht.
9. Wat houdt de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen in en wanneer gaat deze in werking?
De nieuwe WkB, Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, gaat in op 1 juli 2022. Het doel van de wet is het verbeteren van de bouwkwaliteit. Ook krijgt een opdrachtgever een sterkere positie. De verantwoordelijkheid van bouwondernemers en installateurs neemt toe, waarbij een blijvende aansprakelijkheid voor eventuele gebreken in de wet is opgenomen.
10. Moet ik een bouwvergunning aanvragen om te (ver)bouwen?
Niet elke aanpassing heeft een vergunning nodig. Dit hangt af van de werkzaamheden die u uit wilt voeren. Naarmate hoe groter en/of complexer de (ver)bouwwerkzaamheden zijn, neemt de kans dat u een vergunning nodig heeft toe.
11. Waar moet ik een bouwvergunning aanvragen?
Het aanvragen van een vergunning doet u bij de plaatselijke gemeente of via het gemeente loket. Let wel dat een vergunningsaanvraag aangevuld is met de nodige bouwtekeningen, berekeningen etc. Een vastgoed adviseur kan u hierbij helpen.
12. Heb ik een vergunning nodig om vastgoed te verhuren?
Ja. Verhuurders van vastgoed hebben een vergunning nodig. Deze kan bij de plaatselijke gemeente aangevraagd worden.
13. Krijg ik een boete als ik niet in orde ben met vergunningen?
Wetten en regels zijn er niet voor niets. Bij het ontbreken van verplichte bouwvergunningen, maar ook omgevingsvergunningen en verhuurdersvergunningen kan eerst een waarschuwing worden gegeven. Afhankelijk van het soort overtreding en het alsnog aanvragen vergunningen kan het bij een waarschuwing blijven. Blijft iemand in gebreke dan kan een boete opgelegd worden.